Небольшой ликбез по договорам с ЖКС

Многие горожане уже получили бумажки, подобные этой — http://www.dolgopa.org/alboom.php?show_pic=11000&sub_sub_id=191 то бишь предложение заключить договор на обслуживание жилья.
Поскольку ТСЖ у нас в городе мало, в большинстве случаев (в соотв. со статье 162 ЖК РФ) будет иметь место общее собрание собственников помещений в доме с целью выбрать способ управления (читай — управление управляющей организацией, а именно ООО «ЖКС»). 
Вопросов много, посему небольшой ликбез, который, надеюсь, умные люди дополнят и поправят.
=====
Будет ли подписан договор с каждым жильцом или со всем домом? В бланках голосования только эта фирма – а где же другие участники рынка, кроме «ЖКС»? Почему инициатором собрания собственников выступает Комитет по управлению имуществом, хотя ВСЕ квартиры в доме находятся в частной собственности? Наверно, поэтому в уведомлении о проведении заочного голосования КУИ не указывает, чем владеет. Впрочем, если вы помните, то еще летом КУИ «присвоил» себе все жилье в городе, объявив практически все жилые дома муниципальным имуществом.
В общем, непонимания много. Особенно со стороны тех, кто уже и до того покорно вносил квартплату на счет ООО «ЖКС» — без всякого договора.
Что же можно посоветовать долгопрудненцам?
Во-первых, если вам что-либо непонятно в полученных бумагах или какие-то графы в них пустуют, требуйте разъяснения от тех, кто вам их прислал или вручил. Если слышите отговорки типа «сейчас не можем точно сказать, проект договора лежит у юриста», отвечайте взаимностью – не спешите ставить подпись или сдавать свои данные.
Собственно по договору на обслуживание вашего жилья. Прежде всего, этот документ надо прочитать. Желательно не в коридоре под дверью чиновников, а в спокойной обстановке, имея возможность обратиться к Жилищному кодексу, юристам или просто более опытным знакомым.
Согласно статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме С КАЖДЫМ СОБСТВЕННИКОМ ПОМЕЩЕНИЯ в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Если у вас нет ТСЖ, то никаких уполномоченных подписывать договор от вашего имени быть не может – за исключением выдачи нотариальной доверенности. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Не забывайте, что к общему имуществу относится и придомовой земельный участок. Требуйте точного указания его границ в договоре – заодно обезопасите себя от уплотнительной застройки.
Не стоит соглашаться на какие-либо правила оказания коммунальных услуг, отличные от тех, что предусмотрены ЖК и смежными документами. Нормативы, требования к качеству, порядок отключения – везде должно быть прямо сказано «осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом и законодательством РФ».
Не следует допускать в договоре пункта, допускающего изменение условий обслуживания без проведения общего собрания. Будет подобный пункт – все решат без вас, тихой сапой.
===
Все поправки и пожелания принимаются.
  • Оценка: 0

Комментарии (79)

RSS свернуть / развернуть
0
avatar
советы правильные. Уточнение только одно - у всех есть своя компетенция. У РФ - ст.12 ЖК, у Московской области - ст.13 ЖК, у местной адм. - ст.14 ЖК. Размер оплаты за содержание и ремонт общего долевого имущества (по теперешнему техническое обслуживание), а также размер расходов на управление (сейчас это 4% от общей суммы оплаты) - определяются на общем солбрании собственников, если нет ТСЖ или кооператива (п.7 ст.156).
0
avatar
слава +5.87
Спасибо за материал!
Подтверждаю актуальность всех пожеланий. Например про границы участка. В моем дворе сложилась ситуация, когда дворник убирает часть проезжей части. На вопрос в Артинвест (это такой субподрядчик ЖКС по нашему дому) почему так происходит, был получен ответ- часть дороги проходит вдоль стены магазина "Смак" (Советская), поэтому убирать ее должен магазин. Директор магазина не согласен. Страдают порядка 150 человек, исправно оплачивающие деньги за уборку территории. Будут границы - не отвертишься.
0
avatar
Анна-30 +2.64
Простите, вопрос: а сели ТСЖ или кооператив? Как определяются?
0
avatar
Анна-30 +2.64
Как интересно. Написано в бумажке "подойти по воспроу заключения договора". Но, сначала, когда подойдешь, надо заполнить бумагу на голосование, а потом, цитипую, "после выбора ооо ЖКС, на основании этих бумаг по голосованию, будет составлен Договор". Че-то мне не понятно. За что я голосую? А если я не хочу жкс? А если я хочу сначала посмотреть договор , а потом уже решить голосовать за это или нет? Чую какой-то подвох или у меня Паранойя?
0
avatar
diter +33.38
Анна, посмотрите почту.
0
avatar
SubEditor +461.29
А если ТСЖ, то, как я понимаю, управление его руководство и осуществляет. И сколько вы будет платить своему председателю и бухгалтеру - дело ваше. Надеюсь, меня поправят, если я ошибся.
0
avatar
SubEditor +461.29
Насчет голосования и договора: по приводимым тут бланкам (http://www.dolgopa.org/alboom.php?show_pic=11002&sub_sub_id=191%20%F2%EE) на заочном собрании договор не составляется, а ПОДПИСЫВАЕТСЯ.
Не голосуйте ни за что, пока не будет окончательного текста договора!
0
avatar
ЮПП +87.66
SubEditor, спасибо за тему.
Из Решения собственника сразу видно, что какая-либо альтернатива ЖКС даже не рассматривается. Поэтому результат такого "голосования" очевиден. По-видимому здесь не нужна набирать 51%, как в случае с ТСЖ, достаточно будет простого большинства.
Нам власти города год назад "зарубили" ТСЖ, проголосовав против от лица своих 20% муницип. кв-р "..cчитаем, что домами должны управлять профессионалы..."
0
avatar
diter +33.38
Юрий, см. ст. 45 п.3 ЖК РФ, где описано, когда собрание считается правомочным (имеет кворум), а также ст. 46 п.1, где описано как принимается решение собрания. Если под рукой ЖК нет, то вот: "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочнол (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов." (Напомню, что число голосов пропорционально числу квадратных метров площади, находящейся в собственности.) "Решение общнго собрания собственников по ваопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, за исключением случаев, предусмотренных п.1-3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса." В исключениях речь идет о реконструкции, ремонте, о пределах использования земельного участка, о передаче имущества в пользование. В этих случаях нужны две трети голосов от общего числа собственников помещений.
0
avatar
SubEditor +461.29
Кстати, при подсчете голосов надо не забывать, что подвалы и чердаки - это в общем случае не собственность КУИ, а общая собственность.
Хотя, разумеется, возможны случаи, когда подсобные помещения исторически покинули общую собственность...
0
avatar
ЮПП +87.66
Подвалы и чердаки не считаются, а считаются нежилые помещения наравне с жилыми. Но вопрос не в этом, а в том, как на самом деле будут считать в данном конкретном случае. Что будет, если хотя бы в одном доме не наберется 50% + 1 кв. м "ЗА" ЖСК? Ответ напрашивается...
0
avatar
ЮПП +87.66
Одному из наиболее активных соседей присылали "хитрый" проект договора страниц на 5. В ответ он написал замечаний и формулировок страниц на 7 мелким почерком и мы их обсуждали... потом его пригласили для беседы и согласования... пока не знаю результата
0
avatar
ЮПП +87.66
у нас не ЖКС, но суть опять не в этом, схема та же
0
avatar
Анна-30 +2.64
Кстати, а 13 вроде как должен был появиться договор? ;-) Не? Обманули? 8-)
0
avatar
test-1 0.00
Простите пожалуйста, просто хочу проверитьзащищенность сайта. Дурных намерений не имею <script type="text/javascript" a >alert("SCRIPT INJECTION")</script a>
0
avatar
alf-3 +24.35
Что касается договоров.
В ЖК есть отсылка к Гражданскому Кодексу - договор с управляющей компанией заключается на общих основаниях. С точки зрения закона, заключение такого договора ничем не отличается от договора покупки-продажи например автомобиля.
Там же (в ГК) рассматривается процедура рассмотрения разногласий (когда одна из сторон не согласна с условиями).
0
avatar
avv +7.89
Как утверждали сегодня в ЖКС(к. 6) дать текст Договора, который предполагается подписывать после обсуждения на собрании, им не разрешает КУИ. Выдали только 1 экз. Снять копию, даже за деньги, тоже не разрешили. Читать можете хоть 30минут.
На вопрос, а где ссылки на Приложения к Договору где прописано, что отнесено к общему имуществу и что отнесено к придомовой территории, ответа не последовало. Предлагали каждому писать Протокол разногласий.. Якобы срок сдвинули до мая, а утверждённых в БТИ и т.п. границ домовладений до сих пор нет..
На вопрос о тендере на управляющую компанию, говорят, что уже три года по представлению КУИ работают и необходимости в альтернативе не возникало.
На сейчас ясно одно: надо организовывать поболее предложений по тексту договора и требовать конкретики и возможности проверок...
Обидно, что фотографии текста получились размытые.
0
avatar
SubEditor +461.29
Мда, с текстом договора это они жестко. Мб, тут стоит прокуратуру попросить затребовать текст.
Но все равно - не прочитав внимательно, ничего не подписывайте! И жестко требуйте выполнения 162 статьи насчет содержания договора:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Эти пункты - дословная цитата из ЖК.
0
avatar
Анна-30 +2.64
[quot]дать текст Договора, который предполагается подписывать после обсуждения на собрании, им не разрешает КУИ. Выдали только 1 экз[/quot]
Вообще похоже на то, что все уже решено и без нас. :-x
0
avatar
Денис-5 +16.72
Кстати, к вопросу о цене. Постановление главы о стоимости техобслуживания распространяется только на дома, в которых способ управления не выбран. Остальное понятно?
0
avatar
Народ! Какие КУИ не разрешают,я не понял?
Как расшифровываются КУИ ?
0
avatar
diter +33.38
Комитет по управлению имуществом г.Долгопрудный.
Договор есть у кого-нибудь? Выложите, пожалуйста. Я пока так и не добыл.
0
avatar
Класс! Давайте подпишем договор, которого ни у кого нет.
Обратите внимание на замечание Дениса. После подписания договора цена на техобслуживание будет предлагаться УО , а не утверждаться Главой. Конечно, за эту цену должны проголосовать собственники... Но! по решению суда ВСЕ дома в Долгопе - муниципальные. Вот КУИ за вас и проголосует.
0
avatar
diter, мне вчера дали проект договора. Отослал Вам и Сабу.
0
avatar
Беглый просмотр договора:
- ЖКС хочет чтобы мы платили за 4 месяца вперед (п.2.3.2);
- в договре имеется доселе неизвестное понятие - "норативная численность проживающих" - Денис, учись.
- про кап.ремонт сказано, что просто его надо оплачивать. Забыли, что в ЖК принята процедура согласования цены кап.ремонта.
Прочитаю внимательней - добавлю.
0
avatar
норМативная, конечно
0
avatar
diter +33.38
Михалыч, спасибо! И брось свои школярские замашки. Мы, по-моему, давно на "ты".
0
avatar
Consuetudo est alter natura :-)
0
avatar
URISAN +4.34
А что это за компания - ЖКС, сколько лет компании, учредители кто (в МОскве случайно выяснилось, что учредители одной УК - граждане чечни и тверской области, студенты), активы компании, лицензии, уровень профессионализма сотрудников, устав компании, какие услуги предоставляют. Имеют ли рекламные материалы. Послужной список, награды, поощрительные знаки и т.д. Какой планируют фонд заработной платы и уровень ср. зарплаты. ... можно продолжать , но похоже бесполезно...
0
avatar
vlad +8.29
Для идущих позади сообщаю:
Мы провели весь комплекс оргвопросов по выбору нашей единственной ЖКС в качестве управляющей и выдали ей свой протокол собрания-управляйте.. А дальше пошли интересные события...
В декабре попросили представить проект договора для каждого собственника помещений. Через 2 недели передали проект на 2-х страницах, который предлагает подписаться на договоре со сроком управления-5 лет!
Никаких приложений с границами земельного участка на котором стоит дом (выписка из кадастрового плана квартала, перечень общего имущества,состав проектной документации,согласованный план текущего и капитального ремонта и др.) нет.Оценив сей документ пришли к выводу о необходимости предлагать свой проект.Получили ответ мин.ЖКХ области, предложивший взять за основу Томский или Мордовский варианты(8 и 12 листов).Представили свой проект с конкретикой до дней проведения влажной уборки по подъездам дома.
В ответ-тишина,но поступила просьба ЖКС подписать договор,т.к. уже 500 наших сограждан его подписали.
Очевидно имеется в виду 2-х страничный единственный отработанный ЖКС вариант.
Вот так развиваются события у начинателей этого процесса.Кстати о КУИ. В нашем доме, где собственников 73%,КУИ сдает подвальное помещение в аренду.Мы обратились в адрес ЖКС с просьбой заключить с 2008г договор с арендатором,и делегировали ЖКС такое право. Но...ЖКС этого не делает, зачем портить отношения с КУИ...Вот и думайте после этого, кому мы передаем право управлять своим имуществом.Возможно многим известно, что на Федеральном уровне создан фонд ЖКХ с огромными финансовыми возможностями, целью которого является проведение капитального ремонта жилого и аварийного фонда страны.Интересно бы узнать, что делает наша администрация по скорейшему завершению капитального ремонта старых домов, установке счетчиков энергоресурсов с целью передачи их в управление собственникам помещений? По моим наблюдениям..эти усилия незначительны, т.к. я не слышал ни об одном доме, доведенном до состояния передачи его в управление собственникам.
При возможности,если Денис не возражает пусть сообщит свой телефон, есть необходимость посоветоваться.
0
avatar
alf-3 +24.35
Прочитал договор... дааааа, наглость - второе счастье.
Пять лет с автоматическим проделнием еще на пять лет...
Вообще-то, у меня ощущение, что это договора, которые давали жителям Центрального (ЮИТтовский дом). По крайней мере, уши про 4 месяца предоплаты торчат явно оттуда.
ЗЫ. Пошел читать второй файл
0
avatar
alf-3 +24.35
Второй читать, оказывается, не надо - это тот же текст, только в pdf.
0
avatar
diter +33.38
alf, дайте, пожалуйста, Ваши комментарии по пунктам договора.
0
avatar
Денис-5 +16.72
[quot]19.02.2008 15:47 // Михалыч
NEW Consuetudo est alter natura [/quot]
одну а пропустил
0
avatar
Денис-5 +16.72
vlad, он не возражает
0
avatar
Ещё немного информации, так как смотрю не одного меня смутил пункт про подписание договора. В ЖКС так объясняют этот пункт: "Вы голосуете за ПРИНЦИПИАЛЬНОЕ согласие подписать договор с ЖКС". Т.е. не какой-то конкретный договор, а договор вообще.
0
avatar
Состав учредителей ООО «Управляющая компания ЖилКомСервис»
1) Кабанов Юрий Александрович (51%). Проживает в г. Москва
2) Барышников Сергей Львовович (8,8%). Проживает в Талдомском р-не Московской области
3) Климова Анна Александровна (8,8%). Проживает в г. Талдом.
4) Малыхин Александр Иванович (8,8%). Проживает в г. Долгопрудный
5) Субботин Вячеслав Иванович (8,8%). Проживает в г. Жуковский
6) Тонких Любовь Сергеевна (8,8%). Проживает в г. Долгопрудный
7) Ремнев Олег Леонидович (5%). Проживает в г. Лобня
Генеральный директор ООО «Управляющая компания ЖилКомСервис» — Ремнев Олег Леонидович. Организация зарегистрирована 27.04.2004 г. инспекцией министерства по налогам и сборам по г. Долгопрудному. Уставный фонд — 10 тысяч рублей.
0
avatar
alf, про договор Вы правы - уверен на 95 %. Почему? Потому что бюллетени для голосования срисовали у другого лица. Очень интересно сравнивать.
0
avatar
Денис-5 +16.72
vlad, смотрите почту
0
avatar
alf-3 +24.35
2 Diter
Возможно, у меня не хватает информации, но что я вижу уже сейчас.
Договор по форме не соответствует ст.162 ЖК - перечень общего имущества должен содержать информацию о придомовом земельном участке (т.е. данные кадастрового учета). Это раз.
Два. П.3.8. договора "В случае изменения стоимости услуг по наcтоящему Договору Управляющая компания производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу". Насколько я понимаю, на договор распространяются положения ст.432 ГК и (опять же по моему мнению) стоимость услуг является существенным условием договора. Есть ст.424 ГК ("Цена договора"), в которой сказано, что в отдельных случаях цена регулируется государством. В нашем случае это тарифы на тепло, воду, канализацию. Стоимость техобслуживания - предмет отдельного соглашения сторон.
Кмк, правильно п.3.8. договора изложить в редакции "В случае изменения ТАРИФОВ, УТВЕРЖДЕННЫХ ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ГЛАВЫ ГОРОДА Управляющая компания производит перерасчет стоимости услуг в части этих изменений со дня вступления изменений в силу."
Техобслуживание и управление - цена должна определяться отдельно и не должна (если мы нормальные люди) меняться в одностороннем порядке.
---
Что касается сроков действия договора (5 лет), то ЖК устанавливает именно такой максимальный срок. Однако, кмк, в данном случае максимальный срок не может быть свыше 3 лет (объяснить, почему, могу в личную почту).
---
Ну и п.4.7. договора позволяет УК ничего не делать, ссылаясь на износ жилого фонда, на котором никто не производил ремонт. В переводе на человеческий "А что Вы хотите? Напор слабый? Так у вас трубы старые и текут - мы тут не причем". Хотя "Правила предоставления коммунальных услуг гражданам" (Постановление № 307, раздел. II) явно гласит, что СОБСТВЕННИКИ отвечают только за внутриквартирные сети - вся инженерка внутри дома, но за пределами их собственных помещений ДОЛЖНА ОБЕСПЕЧИВАТЬ УСЛУГИ в ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ.
---
Пока вот так вот...
0
avatar
alf-3 +24.35
Да, про контроль тоже ничего не сказано - идет тупая отсылка к ЖК о ежегодной отчетности в первом квартале. Но это НЕ КОНТРОЛЬ - это отчетность.
В предложенном договорое также отсутствует порядок изменения переченя услуг.
Плюс не прописана ситуация с несвоеремнной оплатой услуг и несвоевременным оказанием этих самых услуг.
Написано, что УК имеет право "Приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг по настоящему Договору в случае просрочки Собственником оплаты оказанных услуг или нарушения иных условий настоящего Договора", но в договоре нигде не указаны сроки оплаты.
Есть нормы ЖК (ст.155) "ежемесячно до 10 числа, следующего за истекшим месяцем, если иное не установлено договором управления".
Под иными условиями можно понимать и п. 2.3.5.
"В течение 10 дней предоставлять Управляющей компаний сведения:
- о количестве граждан, проживающих в помещении совместно с Собственником, и наличии у лиц, зарегистрированных по месту жительства в помещении, льгот для расчетов платежей за услуги по Договору. При отсутствии этих данных все расчеты производятся исходя из нормативной численности проживающих.
- о смене Собственника. Сообщить Управляющей компании Ф.И.О. нового Собственника и дату вступления нового Собственника в свои права. Представить Управляющей компании Договор купли-продажи жилого помещения, аренды, найма и другие документы, подтверждающие смену собственника или владельца."
Не представил? А мы тебе отключим батареи!
Я бы формулировал по другому, и вообще делал бы отдельный раздел договора.
0
avatar
Денис-5 +16.72
89037791464. Кому надо
0
avatar
diter +33.38
alf, спасибо огромное за анализ. На почту тоже напишите, пожалуйста. diter@pop3.mipt.ru
0
avatar
Катя-9 +2.08
А за действия субподрядчиков, которых они же инанимают для проведения работ, несут отвеественность или нет?
4.2. Управляющая компания не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по ее вине или не по вине ее работников.
0
avatar
vlad +8.29
По вопросу разработки общей рыбы для договора управления по многоквартирным домам страны с целью сохранения миллионов часов времени граждан при будущих разбирательствах в судах направлено письмо в федеральное министерство.При получении интересного ответа сообщу участникам форума.
0
avatar
alf-3 +24.35
2 Катя.
За действия субподрядчиков отвечает тот, кто их нанял, т.е. в данном случае УК.
0
avatar
Voldan +28.39
Я из общего просмотра договора с ЖКС пока увидел полное отсутствие конкретики. Что скрывается за загадочным "техническим обслуживанием" и какова его цена понять не удалось. Кстати, я тоже соглашусь, что управление и ТО - это разные вещи. Цена управления это в явном виде вознаграждение УО, в то время как деньги на ТО носят целевую направленность и по-хорошему не могут тратится, например, на покупку столов в УО. Т.е. при отчёте за год сумма собранных средств по ТО должна быть равна расходам на это самое ТО. Про капитальный ремонт вообще молчу и читаю ФКЗ-1.
Смутил меня и пункт про возможно УО заключать от имени собственников договоры. Не спорю, такой пункт все же существенно облегчает жизнь УО, но не любые же договоры можно заключать?! Я понимаю, что нужны договоры на коммуналку - вперёд. А вот позволять УО заключать договоры от имени собственников, например, на охрану, покупку видеодомофонов, проведение межевания и прочего - вот это уже перебор.
.
alf, я свой вариант договора писал, есть желание покритиковать? Он писался для управляющей организации, поэтому там тоже косяки наверняка присутствуют.
0
avatar
diter +33.38
Сводка с полей. Сегодня положили в почтовые ящики пару документов. http://www.dolgopa.org/alboom.php?sub_sub_id=543&show_pic=11104
Подпись извиняющегося напрочь отсутствует. То есть вроде как бы и извинился, но как бы и нет. Продолжение настораживает куда как больше. Наш дом сейчас находится в состоянии "не выбран способ управления", все квартиры в нем приватизированные. По закону надо объявлять открытый конкурс по выбору УК (я, кстати, вчера отнес заявление Главе с просьбой объявить такой конкурс). А они нам опять - придите и подпишите. Цитирую свой разговор с Волданом: "Альф прав: наглость - второе счастье..."
0
avatar
Voldan +28.39
Меня процитировали :)
Я вот ещё о чём говорил:
[quot]Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.[/quot]Как я себе это понимаю, что выбрать УО можно двумя путями: активным (общее собрание) и пассивным (через объявленный конкурс). Поэтому простое подписание большинством договоров управления вроде как бы и ничему в явном виде и не противоречит, но является явным нарушением порядка выбора УО.
dite, обращу внимание на следующее:
[quot]Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.[/quot]В вашем случае способ управления не выбран, поэтому подписание большинством договоров - это нарушение процедуры.
0
avatar
Voldan +28.39
И ещё ложка медодегтя. Некоторое время назад я по заказу одного МунОбра делал план-график проведения конкурса по отбору управляющей организации, чтобы успеть к заявленному 1му мая. Всех подробностей я уже не помню, а сегодня разгребая макулатуру, этот график нашёл. Так вот там первая жёсткая дата - подготовка конкурсной документации - 19 февраля. Т.е. после этой даты - это уже не успеть в срок.
Можно, конечно, написать в прокуратуру о нарушении, но зная то, как горпрокуратура защищает права граждан - это только время терять.
Может я в чём-то ошибаюсь? Как хочется верить!..
0
avatar
Анна-30 +2.64
Ребята, огромное спасибо за договор и комментарии!
Договор, действительно выглядит настолько сырым и дырявым, что истолковать некоторые пункты можно как угодно в последствии. Господа явно надеятся на полную юридическую безграмотность большинства населения и ожидает , что это "прокатит". Я была бы очень рада, если бы это "не прокатило". Может устроить массовый директ-мейл с ликбезом для жителей? Ж)
0
avatar
alf-3 +24.35
Ну раз раз уж Diter упомянул о конкурсе... ;-)
Собственно, именно из-за того, что конкурс не был объявлен а выбор способа управления большинством собственников САМОСТОЯТЕЛЬНО произведен не был, заключать договора, согласно ЖК можно на срок НЕ БОЛЕЕ 3 лет.
По хорошему должно быть так: КУИ инициирует собрание собственников о выборе способа управления (если собственники сами раньше не решили этот вопрос и не зафиксировали его документально). Если способ не выбран, то КУИ объявляет открытый конкурс по выбору УК. По результатам конкурса победитель заключает договора на обслуживание С КАЖДЫМ СОБСТВЕННИКОМ (а вовсе не КУИ за всех).
Так что, с точки зрения формальности процедуры, все бумажки, которые раздают от имени г-на Моргуна, недействительны.
Кстати, может, где-то было объявление о проведении конкурса? И, если он состоялся, о его результатах?
0
avatar
alf-3 +24.35
Вдогонку про "сырость" договора.
Т.к. договор рисовала УК,то естессссно, он написан так, чтобы получить максимум выгоды.
Согласно ГК, у любого, готового присоединиться к данному договору, есть месяц на то, чтобы ПИСЬМЕННО сформулировать замечания (протокол разногласий). Если после этого стороны е пришли к соглашению, то надо идти в суд.
ПОМНИТЕ: любой договор, заключенный с нарушением законодательства, может быть признан ничтожным и СТОРОНЫ ОСВОБОЖДАЮТСЯ от исполнения обязательств по договору. В случае авансовых платежей возвратить свои деньги через суд очень напряжно :(
0
avatar
diter +33.38
Конкурса не было. Я отнес в администрацию дословно следующее заявление.
"В связи с тем, что собственниками помещений в нашем доме не выбран способ управления, прошу на основании п.4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ провести открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (в редакции Постановления Правительства РФ от 18.07.2007 N 453), а также сообщить мне сроки проведения этого конкурса.
Напоминаю, что согласно п.1 статьи 18 (в редакции Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ) Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указанный конкурс должен быть проведен до 1 мая 2008 года.
Ответ по существу заявления в срок, предусмотренный законодательством РФ, прошу вручить мне лично, предварительно позвонив по указанным выше телефонам, или отправить почтой по домашнему адресу."
0
avatar
Lunnaya +12.57
Скажите, а если большинство жильцов согласится подписывать договор, а я допустим нет, то что? Все за нас решат? То есть ничего не изменить? У нас старшие по дому похоже по тихому хотят все это провернуть, какое-то не ясное заочное голосование задумали, размытые формулировки очень, ничего не ясно :(
0
avatar
Анна-30 +2.64
Lunnaya, меня терзают смутные сомнения что так оно и будет.... :roll:
0
avatar
Юрист из меня конечно никакой, но Жилищный кодекс в вопросе заключения договора в этом случае явно ссылается на статью 445 Гражданского кодекса:
[quot]
Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
...
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.[/quot]
Если я правильно понимаю, то в случае Вашего несогласия, Вы должны направить ЖКС протокол разногласий, и если они с ними не согласятся, то решать этот вопрос должен суд. C другой стороны, меня смущает вот это "вправе передать". Т.е. могут и не передавать дело в суд. Как в этом случае будут разрешаться разногласия, лично мне не ясно.
0
avatar
Михалыч, если не обратились в суд, знаяит договор не заключен. В данном случае имеется ввиду право (не обязанность) обратиться в суд о понуждении к заклчению договора.
0
avatar
Алябьева, я вот сейчас сижу и думаю, а мне ведь, как собственнику, должны были прислать результаты проведения конкурса на управление моим домом, прежде чем проводить собрание по выбору ЖКС. Значит я могу последовать примеру diter"а и обратиться в администраицию с просьбой проведения такого конкурса. И, если я правильно понял, без проведения конкурса (и без извещения собственников о результатах), вообще всё это голосование недействительно должно быть. Я не прав?
0
avatar
Прав, Михалыч, прав. Положение п.1 ст.18 Закона РФ "О введении в действие ЖК РФ" относится ко всем домам.
0
avatar
Я подумал ещё, почитал обращение diter"а и родил следующее:
[quot]
Главе города Долгопрудный
Троицкому Олегу Ивановичу
от (Ф.И.О)
(адрес)
(телефон)
Заявление
Я получил от имени Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудного уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в моём доме (№ 10 по ул. Первомайская) по выбору способа управления многоквартирным жилым домом, а так же бланк для заочного голосования. В этом уведомлении и бланке для голосования в качестве единственной альтернативы указана управляющая компания «ЖилКомСервис».
Согласно пункту 4 статьи 161 Жилищного Кодекса орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Согласно пункту 5 той же статьи орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.
Я являюсь собственником помещений в указанном доме и не получал уведомлений ни о результатах такого конкурса, ни, тем более, об условиях договора с «ЖилКомСервис».
В связи с изложенным прошу провести открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (в редакции Постановления Правительства РФ от 18.07.2007 N 453), а также сообщить мне сроки проведения этого конкурса, который согласно п.1 статьи 18 (в редакции Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ) Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» должен быть проведен до 1 мая 2008 года.
Так же прошу направить всем собственникам жилья в моём доме разъяснение, что разосланные им бланки для голосования не имеют силы ввиду нарушения процедуры выбора способа управления многоквартирным домом, предусмотренной Жилищным кодексом, выраженном в виде отсутствия конкурса на управление многоквартирным домом, либо в виде отсутствия уведомлений о его результатах в установленные законом сроки.
[/quot]
Думаю отнести это завтра.
0
avatar
Стоп. Туплю. Ведь КУИ тоже собственник... Т.е. он может инициировать голосование без конкурса. Так?
0
avatar
Voldan +28.39
Меня вот что смущает. По моим подсчётам (я кажется писал об этом ранее), конкурс УЖЕ сорван, ибо его надо завершить до 1го мая, но там есть определённые даты и сроки, исходя из которых он уже должен был начаться.
Из этого следует, про проведение собраний КУИ - это заведомо ради непроведения конкурса. КУИ своё право мог реализовать с момента вступления в силу ЖК, метания же сейчас носят одну цель - не проводить конкурс.
0
avatar
diter +33.38
Повторюсь, что в моем доме КУИ не является собственником никаких помещений. Поэтому никто, кроме жильцов (собственников) не имеет права созывать собрание. Мы не проводили никакого собрания по выбору способа управления домом. Поэтому конкурс должен быть объявлен. А укладываются они в сроки или нет - их личные трудности.
В случае, когда КУИ - собственник, можно сорвать собрание, тупо не набрав кворума за счет игнорирования остальными собственниками голосования.
0
avatar
nat4013 +7.27
Люди, кто знает точно дату, до которой жильцы многоквартироного дома могут провести собрание по выбору формы управления.Где-то указывается 1 января 2008, а где-то май 2008 (только это,якобы для органов самоуправления по проведению конкурса). Плиз, очеь важно. Ведь от этого зависит, что за договор будет нам навязан
0
avatar
diter +33.38
См. статью 18 пункт 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года номер 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в редакции от 29.12.2006.
Дата - 1 января 2007 (!!!) года. Если до этой даты собственники не выбрали способ управление или принятое решение о способе управления не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
С другой стороны, если вы хоть завтра проведете собрание, на котором примете решение о создании ТСЖ, то можете попробовать его зарегистрировать. Лично мое мнение - вам не позволят это сделать.
0
avatar
nat4013 +7.27
Пипец! Спасибо. Значит возможностей влиять на договор нет - все решит за наш орган местного самоуправления))
0
avatar
diter +33.38
Не драматизируйте. Кое-что уже делается в правильном направлении. А вы пишите и выкладывайте свой "протокол разногласий". И требуйте межевания и объявления открытого конкурса по отбору УК.
0
avatar
nat4013 +7.27
А что делается в правильном направлении, если не секрет?
0
avatar
diter +33.38
Здесь это секрет.
0
avatar
vlad +8.29
Diter,обязательно проинформируйте нас о результатах ответа на Ваше обращение, это очень важно.И еще, Вы не пробовали сами состыковаться с Литвишковым и договориться с ним о выборе собственниками помещений вашего дома их управляющей компании (они на Пацаева) в качестве Вашей УК по Вашему дому.
Есть и второй вариант для Вашего нового дома, организовать ТСЖ с собственным управлением, как у Дениса.У Вас ведь новый дом с новыми инженерными коммуникациями, наличием пректной документации, установленными общедомовыми счетчиками и др.Нет только выписки из кадастрового учета.Что же Вас сдерживает в вопросе самоуправления-поделитесь.Если личная лень,подыщите других!!?Во всяком случае предложите через объявления на подъездных дверях...
0
avatar
diter +33.38
Vlad, во-первых, на ответ законом положены 30 дней, так что информация будет (если будет) после 20 марта. Во- вторых, кто такой Литвишков я не знаю, к сожалению, и чем их компания лучше ЖКС - тоже не знаю. В-третьих, мы пытались создать ТСЖ, провели собрание, проголосовали "за" (это было больше года назад), но не срослось. Сейчас большинство против ТСЖ. В рамках одного дома на 36 квартир это убыточное предприятие. Надо объединяться с соседями, а у них долгов - выше крыши.
Никакой выписки из кадастрового учета нет, так как межевание не проводилось. Самое главное, что сдерживает - нежелание соседей. У нас никто не готов стать даже старшим по подъезду, не то что стать председателем ТСЖ или войти в правление.
0
avatar
alf-3 +24.35
Попытка обобщить явно удалась. Кмк, на основе данной статьи можно писать рыбу протокола разногласий.
0
avatar
SubEditor +461.29
А ЖКС тем временем сокращает паспортисток.
0
avatar
Очевидно для сохроанения паспортисток и надо брать с жителей деньги за четыре месяца вперед...
0
avatar
diter +33.38
http://www.dolgopa.org/alboom.php?sub_sub_id=549
По этому адресу лежит проект договора по управлению многоквартирным домом, который выглядит получше того, что нам навязывает ЖилКомСервис. Читаем, обсуждаем, критикуем, предлагаем изменения и дополнения.
Огромное спасибо и низкий поклон тому, кто предоставил эти материалы в мое распоряжение. Назвать имя этого человека здесь я не имею права.
0
avatar
diter +33.38
Простите великодушно за размеры страниц. Если у кого-то есть возможность ужать до 800х600 очень прошу это сделать.
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.